随着自贸试验区升级扩围以及电商快递的快速发展，推动了各类物流的发展，这对物流园区的建设和运营提出了更高的要求。物流园区的发展显示出国家物流产业的发展水平，并形成了一批以京津冀协同发展、长三角一体化、粤港澳大湾区、西部陆海新通道等国家战略为核心的带动力强的物流枢纽。在未来的“十四五”期间，物流园区将会得到系统的优化，提高物流发展质量和效益是物流园区的发展主线，但是物流园区的种类繁多，建设速度过快，在规划、建设运营管理方面仍有值得注意的问题。
根据《第五次全国物流园区（基地）调查报告（2018）》显示，全国各地物流园区的投资热情高涨，建设力度不断加大，运营主体多元化，全国各类物流园区共计1638家：
1、如何界定物流园区
物流园区的形成是为了满足众多物流企业的需求，由政府或市场主体建设管理的，以实现物流基础设施的集约化和物运作的共同化，是集运输、仓储、分拣、包装、装卸、流通加工、配送、物流信息处理等为一体的物流业集聚区域。因此，物流园区侧重于“流”，而不是“储”，物流园区承载着整合物流资源和优化物流流程的重要功能。
物流园区具备规模效应和集聚效应。无论是以政府为主导的物流产业园区，还是企业投资并运营的物流基地和大型物流企业自用的物流中心等，都是各类物流企业入驻集聚的场所。物流园区具有承载较大规模的货物仓储及周转能力，集中度高，在区域上具有主导地位和影响力，对交通运输网络、航线航班和客货流中转等有一定的要求。物流园区作为现代物流服务体系的重要基础设施，有利于建立物流企业之间的协同运作，提高物流服务效率，对区域经济发展具有重要意义。
2、物流园区建设运营管理模式对比
物流园区项目的成功，运营管理是保证。在全国范围内的物流园区，按照兴办主体类型可分为政府主办型物流园区，政府规划、企业运作型物流园区，企业自办的专业型物流园区，市场自发形成、政府引导型物流园区，在运营管理模式上也各不相同，大致形成了政府管委会管理，企业自主管理，委托第三方管理等三种运营管理模式。
政府管委会运营管理模式：主体是地方政府，具有政策上的支持，行政审批的手续便捷，受到的阻力和干预少，建设、招商和运营具备连续性，便于政府相关产业规划的落地。但同时也要考虑到政府招商渠道单一，缺乏专业的开发和运营团队，导致部分物流园区运营效率低下。
企业自主运营管理模式：依托于企业自身的资金实力以及行业影响力，园区开发模式已经非常成熟，可以直接参与园区的日常各项事务的运营管理，容易吸引上下游产业及相关物流企业集聚。但企业大多以营利为目的，需承担相应的财务和经济压力，对后续园区的产业规划及培育有一定的挑战。
第三方运营管理模式：聘用有经验的第三方团队对园区进行经营管理，政府只负责宏观指导与监督，实现了园区的政企分开和市场化运作，维持政府与园区物流企业的协调发展关系。此运营模式充分考虑了物流的市场化行为，把握物流行业的发展动向，依托专业的运营管理制度及运营人才，构建现代企业管理机制。但这对于第三方运营企业的要求较高，部分决策会受到开发主体的影响，需要缔结一定的协议，在后期的运营中做好及时有效的沟通。
3、物流园区运营管理案例
目前，国家发展改革委、交通运输部已联合发布了2019年国家物流枢纽建设名单，是各个城市发展的重大机遇和挑战，物流园区也是物流枢纽建设的重要载体，为了更好进行物流园区的后期运营管理服务工作，需要根据规划及未来物流业的发展趋势，合理选择与当地基础条件相适应的运营管理模式。
集宁现代物流园区：由集宁现代物流园区管理委员会作为运营主体，承担项目招商及服务，分为会展及信息中心区、中小企业总部区、信息产品研发区、电子交易中心区、集宁古街及民族商贸特色区、期货交易及国际贸易结算区、汽贸及专业市场区、市场配送及批发交易区等八大功能区。定位建设成为与环渤海经济圈、乌大张长城金三角和“三北地区”联动协调、互补共赢发展的区域物流集散基地和转换枢纽。
传化公路港物流园：传化集团独立运营模式，创立了“公路港”的物流服务模式，全国累计布局公路港项目已达150个，覆盖30个省市自治区，布局的城市多为具有一定物流基础的城市，其物流产业链架构已经基本形成。依托良好交通圈、经济圈优势、政策机制优势，在短时间内完成有形平台的建设，提供结合当地特点的物流模块，综合物流服务，配套生产生活服务，业务増值服务等。运营的盈利点较为广泛，更多着眼于配套服务，配套商业、餐饮设施等。
南宁中新国际物流园：是经广西壮族自治区人民政府批复设立，并列入国际陆海贸易新通道广西重点建设项目，是由新加坡太平船务集团主要投资的广西新中产业投资有限公司作为项目建设与运营主体，属于由第三方运营团队独立对进行园区开发建设、招商引资和运营管理，坚持政企分开，市场运作。规划有保税加工区、配套产业区、智慧物流区、乐活社区等，致力于将项目打造成为广西参与“一带一路”及国际陆海贸易新通道建设的中新合作智慧物流供应链平台和重要节点。
4、物流园区运营管理模式改进升级
物流园区的运营管理具有阶段性，如何在园区运营的各个时期对管理模式进行改进升级，延伸物流的价值链，支撑产业链，促进物流园区的健康可持续发展显得尤为重要，物流园区运营前期主要侧重以下制度及人才方面的完善，运营后期则要侧重增值服务的多元化及物流信息化水平的提升。
制度标准化：在国内大部分大部分规划的物流园区中，重规划轻制度的情况仍然存在，忽略后期的运营管理，没有形成一系列的园区管理制度体系是导致物流园区经营不善的主要原因。物流园区的规范化、标准化管理首先体现在运营管理制度上，这是物流园区前期运营需要注意的，建立健全物流园区运营管理制度，形成企业准入、经营管理、服务管理的规范制度。
人才专业化：缺乏运营管理人才成为限制园区发展的主要因素，新时期物流的高速发展对物流人才需求结构也发生了改变，物流信息人才、物流管理人才、物流产业链人才以及国际化物流人才等严重匮乏。在物流园区运营前期，按照组织分工及权责利等对组织架构进行设计，加大对现有人才进行专业化培养，才能保障物流园区运营体系的建设和运行。
服务多元化：在物流园区集疏运功能基础上，支持现有物流企业向供应链管理公司转变，争取引进物流业上下游企业，吸引以产业链关联为纽带工商、税务、银行机构等入驻园区，通过集成物流平台信息服务、货物运输服务、供应链资金服务、进出口代理服务、供应链规划设计服务等，提供多元化的增值服务。
物流智慧化：随着物流新技术、新模式和新业态不断涌现，云计算、大数据、物联网为核心的物流信息平台等成为了支撑物流园区新的运营服务体系，信息平台是物流园区运营后期的核心竞争力，
用最先进的信息技术来实现物流有形资产及无形资产的整合，打造智慧物流体系，创新园区发展模式，提升运作效率。
“十四五”期间物流产业仍是国家培育新增长点、形成新动能的一个发展方向，各地也将以建设国家级示范物流园区作为工作重点，鼓励物流资源整合，通过出台扶持政策，营造良好的运营环境，切实减轻物流企业的负担。只有准确把握物流产业的发展趋势，进一步完善物流园区的运营管理，才能有效发挥物流园区的功能，在整体上形成高效的全国物流园区网络体系，推动经济的高质量发展。
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